Все новое – это хорошо забытое старое. В Петербурге возрождаются схемы, хорошо зарекомендовавшие себя в Европе, но пока не прижившиеся в молодой России.

Современные жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК) отличаются от советских жилищно-строительных кооперативов (ЖСК). Однако общий смысл остался неизменным: группа граждан объединяется для улучшения жилищных условий. Кооперативное движение прекрасно зарекомендовало себя в Европе. Возможно, с переходом от долевого строительства к проектному финансированию оно приживется и в России.

В отличие от ЖСК, где люди объединяются с целью строительства, ЖНК действует немного иначе. «Законы, регулирующие работу строительных компаний в рамках долевого строительства и ЖНК, – ровесники. Об этом свидетельствуют и номера законов, идущие подряд: 214-ФЗ и 215-ФЗ. С той лишь разницей, что первый стал гораздо активнее использоваться в стране», – рассказывает Николай Лавров, руководитель межрегиональной программы «Переезжаем в Петербург».

По словам Марка Лернера, генерального директора ИСК «Петрополь», сегодня далеко не все петербуржцы могут позволить себе приобрести жилье даже через ипотеку. Последнее время процентные ставки снижаются, но все равно ежемесячный платеж составляет от 30-40 тысяч рублей, для многих семей это непосильные расходы. «Нужны новые схемы, и они уже есть, – добавляет эксперт. – Для застройщиков же одним из существенных отличий станет то обстоятельство, что в схеме с кооперативами к контролирующим работу органам добавляется еще и Банк России».

Хотя и рядового обывателя ждут неожиданности. Первое – необходимо вступить в члены кооператива. Между пайщиком и застройщиком отношения корпоративные, последний также является членом кооператива. Соглашение о вступлении в кооператив не нужно регистрировать в Росреестре, и за это «сэкономленное» время застройщик сразу может начинать строительство – выйти на площадку. ЖНК – некоммерческая организация, а значит, не облагается налогом на прибыль. Кроме того, и паевые взносы не облагаются налогом, тогда как при покупке жилья через долевку в стоимость квартиры закладывается 18% НДС.

«Паевые взносы имеют целевое использование: либо это покупка готового жилья, либо строительство нового, – рассказывает Константин Пороцкий, директор ЖНК "Центр безопасной покупки жилья". – При новом строительстве ЖНК может потратить до 20% от паевого фонда в качестве авансирования стройки. Сами же паевые средства размещаются на специальном счете и хранятся там до тех пор, пока объект не будет введен в эксплуатацию. И вот это законодательное ограничение дает гражданам гарантию того, что объект будет построен, а если все же нет, то их средства будут сохранены. Мало того, средства паевого фонда на спецсчетах лежат под процент, то есть увеличиваются. Наконец, можно получить длительную рассрочку на погашение всей стоимости квартиры: в некоторых случаях до 10 лет, но обычно не больше 7 лет».

С другой стороны, до момента выплаты рассрочки квартира принадлежит ЖНК, а значит, в случае банкротства кооператива пайщик рискует оказаться в весьма невыгодном положении, что, впрочем, будет компенсировано с «паевого спецсчета». При этом члены кооператива несут субсидиарную ответственность за деятельность ЖНК. Еще один нюанс: продать недвижимость можно только по решению общего собрания пайщиков, что исключает двойные продажи и позволяет пайщикам контролировать имущество.

«Покупка недвижимости происходит примерно по следующей схеме, – поясняет Константин Пороцкий. – Если речь идет о готовой квартире, гражданин платит треть суммы, остальные 70% за него оплачивает ЖНК. И далее физлицо рассчитывается с ЖНК по выбранной схеме в зависимости от того, какой период накопления и погашения человек выбирает. Но в ЖНК размер платежей можно варьировать, делая его удобным для физлица, в отличие от размера платы, который при ипотеке устанавливает банк самостоятельно».

Из девелоперов в кооператоры

Председатель комитета по взаимодействию застройщиков и собственников жилья Российского союза строителей Виолетта Басина рассказала «Петербургскому дневнику», каким видит будущее ЖНК:
– Уверена, что ЖНК активно начнут свой рост после 1 июля 2018 года. Потому что небольшие застройщики, строящие по три-четыре дома до 120 квартир в среднем, не смогут работать по ФЗ-214. Банковское проектное финансирование у нас не развито, и сколько уйдет времени на то, чтобы финансировать все проекты, тяжело сказать.

Очевидно, что в первую очередь пострадает небольшой бизнес, он окажется перед угрозой закрытия. Возможно, год-два он еще продержится, достраивая старые объекты, а дальше уже не сможет создавать новые. Поэтому он будет искать альтернативные варианты работы на рынке либо устремится в какие-то незаконные схемы. Я предполагаю, что многие благонадежные застройщики начнут работать по ФЗ-215. Очень важно, чтобы они воспользовались законодательной возможностью во благо – с умом. Если застройщики опять начнут брать деньги, воровать их и уходить с рынка, мы получим ту же самую картину, что по ФЗ-214 с обманутыми дольщиками.

Ожидая использования схемы ЖНК, мы разработали механизм, позволяющий обезопасить средства пайщиков: застройщик будет перечислять денежные средства в Фонд защиты граждан. Перечисленные средства выступают как гарант достройки объекта в случае, если у застройщика вдруг возникнут проблемы. Единые стандарты и правила работы на рынке выработаны таким образом, чтобы застройщик находился под определенным контролем – самих же застройщиков друг за другом.

По материалам spbdnevnik.ru