За последние пятнадцать лет в жилищном строительстве сменилось несколько регуляторных моделей. Принимались законы, вводились новые финансовые механизмы, ужесточались требования к застройщикам. Каждая реформа имела благородные цели: защита дольщиков, прозрачность рынка, повышение качества жилья. Однако ни одна из них не решила главную задачу – доступность жилья для граждан со средними и невысокими доходами.

О механизмах снижения стоимости жилья и необходимости государственного участия в интервью журналу "Строительная Орбита" рассказал Президент Союза строителей Республики Башкортостан, Заслуженный строитель Российской Федерации и Республики Башкортостан Рашит Мамлеев.

– Рашит Фаритович, как вы оцениваете ситуацию в сфере строительства?

– У меня имеется определенный опыт работы в строительной сфере. Начинал мастером на стройке, прошел путь до генерального директора объединения КПД и Президента Союза строителей республики Башкортостан. За это время сменилось несколько экономических эпох. Был Советский Союз с его госза­казом и плановой экономикой. Были девяностые с долевым строительством на голом энтузиазме. Были нулевые с принятием первого 214-ФЗ. Был пере­ход на проектное финансирование и эскроу. Каждая реформа преследовала благую цель. Но сегодня, глядя на ре­зультат, хочу отметить, что строитель­ная отрасль зашла в зону системного дисбаланса. Мы потеряли доступность жилья для миллионов граждан. Мы по­теряли малые города как территорию строительства. Мы отдали управление стройкой банкам. И мы продолжаем делать вид, что это нормально.

Сегодня цены на жилье растут быстрее доходов населения. Инве­стиционная активность сконцентри­рована в двух десятках крупнейших агломераций. Банковская маржа стала неотъемлемой частью себестоимости строительства. Сетевые монополии по­лучили возможность диктовать условия, которые формируют до 20 процентов цены квадратного метра. При этом государство, которое могло бы стать балансиром, практически выведено из процесса привлечения средств граждан на жилищное строительство.

– Порядок в сфере строительства хотели навести за счет введения си­стемы проектного финансирования и эксроу счетов? А что получилось на деле?

– Система проектного финансиро­вания устроена так, что банк выдает кредит застройщику под конкретный проект только в том случае, если видит гарантированный возврат средств. Что это значит на практике? Банк оценивает не нуждаемость населения в жилье, не социальную значимость объекта, не демографическую ситуацию в регионе. Он оценивает платежеспособный спрос, то есть количество людей, которые могут купить квартиру по рыночной цене.

В любом малом городе или районном центре таких людей всегда меньше, чем в Уфе или Казани. При этом себесто­имость строительства – материалы, зарплаты, техника – в малом городе не ниже, а часто выше из-за удаленно­сти от логистических центров и отсут­ствия конкуренции среди подрядчиков. Застройщик получает двойной удар: низкий платежеспособный спрос и вы­сокую себестоимость. Банк смотрит на эти цифры и отказывает в проектном финансировании.

Как говорил выдающийся россий­ский экономист, бывший вице-премьер и министр финансов РФ Александр Яковлевич Лившиц в своем знамени­том обращении к бизнесу «Не надо вредничать, надо делиться!».

К примеру, только прибыль Сбербанк по итогам работы 2025 года составила 1,7 трлн. рублей.

Итог мы видим по всей стране. В Башкортостане восемьдесят процентов многоквартирного жилья строится в уфимской агломерации. Остальное – в трех-четырех крупных городах, а ведь Республика Башкортостан является од­ним из крупных регионов Российской Федерации

И это не локальная проблема одной республики. Это федеральный тренд. Игнорировать его дальше – значит кон­сервировать деградацию двух третей территории страны. Малые города и сельские территории без нового жилья не удерживают молодежь. Молодежь уезжает – закрываются предприятия, школы, больницы... Это цепная реакция, и запустили ее не демографические про­цессы, а экономическая модель, которая исключает госрегулирование террито­риального распределения стройки.

Читать подробнее