1 декабря под председательством руководителя Комитета Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера А.А. Шевченко состоялся круглый стол на тему «О реализации механизма комплексного развития территорий в субъектах Российской Федерации».
   В круглом столе приняли участие первый заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ А.Н. Ломакин, заместитель генерального директора АО «ДОМ.РФ» Д.С. Филиппов, президент НОСТРОЙ А.Н. Глушков, заместитель председателя Правительства Воронежской области К.Ю. Кузнецов, заместитель председателя Правительства Красноярского края С.А. Козупица, министр строительства Новосибирской области А.В. Колмаков и другие руководители строительного комплекса субъектов Российской Федерации. РСС представлял вице-президент РСС, координатор НОСТРОЙ по СФО М.В. Федорченко.
   В своем выступлении А.Н. Ломакин рассказал о достигнутых результатах по внедрению механизма КРТ в регионах. В настоящее время принято 249 решений о КРТ, заключено 154 договора о КРТ, разработана и утверждена документация по планировке в отношении 55 территорий, выдано 70 разрешений на строительство 1,5 млн кв. м. жилья. В рамках реализации проектов КРТ в Мурманской области, ЯНАО, Тамбовской области и других регионах уже начато переселение граждан из аварийного жилья. Проекты реализуются с использованием механизмов «Инфраструктурного меню». Докладчик отметил основные направления совершенствования законодательства в сфере комплексного развития территории, среди которых:
- уравнивание прав всех субъектов предпринимательской деятельности, в том числе операторов КРТ, при реализации проектов;
-установление возможности получения ГПЗУ до образования земельного участка в соответствии с утвержденным проектом межевания территорий;
- установление возможности осуществления КРТ в соответствии с ранее утвержденной документацией по планировке территории;
- применение механизмов ГЧП, в частности концессии, при реализации проектов КРТ.
Сообщил также, что в настоящее время законопроект, содержащий поправки, направленные на совершенствование законодательства в сфере КРТ, прошел все необходимые согласования и будет внесен в Государственную Думу для рассмотрения в весеннюю сессию 2023 года.
  Д.С. Филиппов рассказал о деятельности ДОМ.РФ по вовлечению земельных участков, находящихся в федеральной собственности, в проекты КРТ. В настоящее время 51 проект КРТ с градостроительным потенциалом более 12 млн кв. м. прошли Правительственную комиссию по развитию жилищного строительства и оценке эффективности использования земельных участков, находящихся в федеральной собственности. В отношении 15 проектов КРТ ведется фактическое строительство, а в Тюменской области уже получено разрешение на ввод объектов в эксплуатацию. При этом активно применяется практика вовлечения земельных участков в проекты КРТ с применением модели «аукцион за долю», когда предметов торгов является не стоимость земельного участка, а доля помещений, передаваемых застройщиком ДОМ.РФ. Эти жилые помещения в дальнейшем могут передаваться субъектам Российской Федерации для реализации социальных программ по обеспечению граждан жильем. Однако требуется законодательное закрепление возможности передачи указанных помещений субъектам Российской Федерации по средней рыночной стоимости, установленной в регионе, без торгов. Также необходимо внести изменения в Градостроительной кодекс РФ, устанавливающие возможность уступки прав по договору КРТ в целях обеспечения залога таких прав при получении проектного финансирования.
  А.Н. Глушков акцентировал внимание участников круглого стола на необходимости рассмотрения вопроса о возможности заключения соглашения о защите и поощрении капиталовложений до момента получения разрешения на строительство. Кроме того, президент НОСТРОЙ предложил закрепить в законе условие, при котором договор КРТ должен расторгаться только в судебном порядке. Также поддержал предложение ДОМ.РФ об установлении возможности залога прав на земельный участок, что позволит увеличить объемы проектного финансирования при реализации КРТ. Докладчик напомнил, что одна из целей КРТ заключается в сокращении аварийного и ветхого жилья, поэтому при реализации проектов КРТ должны быть максимально задействованы средства Фонда развития территорий и региональных операторов капитального ремонта, что позволит снизить нагрузку на бизнес.
  М.В. Федорченко подчеркнул, что принятая в октябре Стратегия развития строительной отрасли до 2030 года и на плановый период до 2035 года установила приоритет комплексного развития территорий при осуществлении жилищного строительства. При этом к 2024 году должно быть принято не менее 500, а к 2030 году не менее 1000 решений о КРТ. Выразил уверенность, что при существующих темпах внедрения механизма КРТ плановые показатели могут быть достигнуты. Вице-президент РСС рассказал об итогах мониторинга внедрения механизма КРТ в регионах, проведенного Комитетом РСС по улучшению инвестиционного климата и комплексному развитию территорий. Отметил положительную тенденцию по увеличению объемов расселения аварийного жилья путем нового строительства в рамках реализации проектов КРТ. При этом отметил, что планирование и реализация проектов КРТ осуществляется в основном в крупных региональных центрах. И только в Белгородской области отмечается широкое распространение практики реализации проектов КРТ в сельских поселениях. Для того, чтобы развивать комплексную малоэтажную застройку в малых городах и сельских поселениях необходимо принять меры по поддержке застройщиков, осуществляющих такое строительство, и совершенствованию механизмов финансирования. В настоящее время пока сложно получить банковское кредитование на такие проекты, отсутствуют региональные нормативы градостроительного проектирования для малоэтажных комплексов и ИЖС.
  Для привлечения частных инвесторов к реализации проектов КРТ необходимо, в первую очередь, обеспечить рентабельность проектов КРТ и минимизировать риски. Для обеспечения рентабельности необходимо детально рассчитать проект, определить полный перечень объектов инфраструктуры, источники финансирования, рассчитать объем требуемой государственной поддержки. Причем все это должно быть сделано еще до принятия решения о КРТ. Отметил, что особого внимания заслуживает вопрос обеспечения территорий социальными объектами. «В большинстве случаев застройщик выделяет земельный участок в границах КРТ, и ждет, когда муниципалитет построит социальный объект. Правильнее было бы возложить обязанность по строительству социальных объектов на застройщика, он бы получал на это финансовую помощь по государственным программам «Инфраструктурное меню, «Стимул» и т.д. Но при этом в договоре должна быть прописана обязанность муниципалитета выкупить такие объекты с указанием сроков и условий такого выкупа», - отметил докладчик.
   Озабоченность вызывает невозможность применения выделенных государственных средств на расселение аварийного жилья, признанного таковым после 2017 года, до тех пор, пока не будут выполнены программы по расселению аварийного жилья до 2017 года. Выразил уверенность, что поскольку в границы КРТ могут входить «разные» аварийные дома, а также «ветхий» жилищный фонд, то при реализации проектов КРТ такие ограничения должны быть устранены, а финансирование из средств Фонда развития территорий должно осуществляться в полном объеме. Также мониторинг проектов КРТ в регионах показал, что практически ни один регион не предусматривает при реализации проектов КРТ никаких льгот для застройщиков, за исключением Иркутской области, которая предоставляет застройщикам льготное подключение к сетям инженерно-технического обеспечения, а также Калининградской области, которая обеспечивает льготное предоставление земельных участков. Выразил уверенность, что без таких льгот проекты КРТ будут оставаться непривлекательными для частных инвесторов.
   Для минимизации рисков выхода многоквартирных домов из проекта КРТ по решению собственников жилых помещений, предложил разработать механизм голосования не по каждому МКД, а в целом по элементу планировочной структуры (кварталу, микрорайону). Также в связи с тем, что процедуры изъятия земельных участков для целей КРТ занимают длительное время, высказал предложение о необходимости разработки механизма расселения домов, включенных в территорию КРТ с согласия собственников, без применения процедуры изъятия.
  М.В. Федорченко обратился также к сенаторам с просьбой оказать содействие по скорейшему внесению в Государственную Думу и оперативному рассмотрению законопроекта о совершенствовании законодательства в сфере КРТ, разработанного Минстроем России. При этом предложил целый ряд дополнений в указанный законопроект, таких как:
- установление возможности принятия одного решения о КРТ в отношении двух и более территорий различного вида;
-об установлении возможности реализации проектов КРТ жилой застройки на городских территориях, полностью занятых объектами ИЖС, жилыми домами блокированной застройки и садовыми домами;
- о запрете изменения границ охранных и защитных зон объектов культурного наследия при КРТ;
- о распространении упрощенного порядка подготовки документации по планировки территории в отношении КРТ по инициативе правообладателей;
- о подготовке проекта НПА, предусматривающего оперативное внесение изменений в инвестиционные программы субъектов естественных монополий на основании принятого решения о КРТ;
-об оптимизации процедур согласования включения объектов, находящихся в федеральной собственности, в границы территории КРТ, и другие предложения.
  Напомним, что полный перечень предложений, сформированных Комитетом РСС по улучшению инвестиционного климата и комплексному развитию территорий, содержится в резолюции Комиссии РСПП по строительному комплексу по итогам заседания 18.10.2022 (Резолюция по итогам заседания Комиссии РСПП по строительному комплексу объединила более 40 предложений по совершенствованию законодательства в сфере КРТ (omorrss.ru)
Руководители субъектов Российской Федерации, принимавших участие в заседании, рассказали о ходе реализации проектов КРТ в своих регионах и одобрили предложения по совершенствованию законодательства, прозвучавшие в ходе круглого стола.