В Совете Федерации состоялись парламентские слушания на тему «Перспективы развития рынка арендного жилья в Российской Федерации». Участие в слушаниях приняли Андрей Школьников, заместитель исполнительного директора Российского Союза строителей и Ольга Мелентьева, главный специалист по нормотворчеству и информационно-аналитической работе. Провел мероприятие председатель Комитета Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера Андрей Шевченко. В мероприятии приняли участие сенаторы Российской Федерации, депутаты Государственной Думы, представители Министерства промышленности и торговли РФ, федеральных органов исполнительной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

«Развитие данного сегмента рынка следует рассматривать как один из ключевых механизмов обеспечения граждан доступным жильем. В настоящее время основным способом решения жилищного вопроса является ипотека. Однако значительная доля населения (по разным оценкам, от 30 до 40 процентов семей) не может воспользоваться этим инструментом, независимо от процентной ставки. Поэтому необходимо активно развивать альтернативные способы обеспечения жильем, в том числе арендное жилье», — подчеркнул парламентарий.

По его словам, на данный момент в арендном жилье проживает около 13 процентов всех семей. При этом, по статистическим данным, каждая пятая семья рассматривает аренду как долгосрочное решение жилищного вопроса. Это свидетельствует о высоком интересе к такому жилью. Неслучайно в Стратегии развития строительной отрасли и ЖКХ до 2030 года формирование доступного рынка арендного жилья является одной из стратегических целей. Достижение этой цели предусматривает строительство арендного жилья в объеме до 5 миллионов квадратных метров в год.

«Развитый рынок арендного жилья решит жилищный вопрос для значительного числа граждан, обеспечит трудовую и жилищную мобильность, позволит привлекать в регионы необходимых специалистов и создаст для застройщиков и инвесторов новый вид бизнеса со стабильным доходом», — считает Андрей Шевченко.

Глава Комитета Совета Федерации отметил, что в текущих реалиях практически все проекты по строительству арендного жилья некоммерческого использования реализуются с участием средств федерального бюджета, за редким исключением. В частности, по поручению Президента РФ реализуется программа «Доступное арендное жилье в Дальневосточном федеральном округе», а также программа предоставления наемного жилья на льготных условиях для работников организаций оборонно-промышленного комплекса.

Сенатор подчеркнул, что наиболее успешно развитием арендного жилья в стране занимается акционерное общество «ДОМ.РФ», выступающее в роли единого института развития в жилищной сфере. С его участием реализуются проекты коммерческой, корпоративной, студенческой и льготной аренды. Также «ДОМ.РФ» является оператором программы по развитию доступного арендного жилья в Дальневосточном федеральном округе.

По словам главы Комитета СФ, в рамках подготовки к мероприятию был проведен мониторинг практики строительства арендного жилья в субъектах Федерации, в котором приняли участие 71 регион. «Анализ информации показывает крайне незначительные объемы возводимого арендного жилья в регионах. Кроме того, субъекты отмечают ряд барьеров, препятствующих развитию этого сегмента рынка. Главная проблема – это недостаточность средств региональных бюджетов для самостоятельного развития рынка арендного жилья некоммерческого и социального использования», — подчеркнул Андрей Шевченко.

А.К. Школьников

По его словам, субъекты РФ отмечают также отсутствие системных мер поддержки застройщиков, осуществляющих строительство арендного жилья. Это ведет к отсутствию у них мотивации на строительство такого жилья в связи с длительными сроками окупаемости проектов (примерная окупаемость арендного жилья социального использования составляет более 30 лет, коммерческого использования – 5–6 лет). А получить льготные условия кредитования в целях строительства арендного жилья очень сложно, пояснил сенатор. К сдерживающим факторам, уточнил он, относится также высокая ставка налога на имущество для владельцев недвижимости, предоставляющих жилые помещения в долгосрочную аренду.

Андрей Шевченко обратил внимание на то, что регионы указывают на ряд законодательных барьеров. Так, нормы Жилищного кодекса не позволяют строить и в дальнейшем использовать в качестве арендного жилья не целый дом, а один или несколько подъездов в нем. Кроме того, наемный дом не может находиться в собственности нескольких лиц, что логично в случае коллективного финансирования его строительства. Есть и ряд иных проблем. «С учетом озвученных мною сложностей становится очевидным, что развитие в регионах рынка некоммерческой и социальной аренды невозможно без федеральной поддержки».

В этой связи парламентарий считает необходимым разработать на федеральном уровне программу или комплекс мер по формированию рынка доступного арендного жилья. Прежде всего, нужно предусмотреть поддержку как для застройщиков, так и для граждан-нанимателей. «Для застройщиков это может быть софинансирование проектов, налоговые льготы, субсидирование ставки по кредитам, а также выпадающих доходов. А для граждан-нанимателей – предоставление адресных субсидий на аренду жилья гражданам с низким доходом».

По словам Андрея Шевченко, требует отдельной проработки вопрос создания действенных механизмов проектного кредитования застройщиков в целях строительства ими арендного жилья, а также их последующего ипотечного кредитования для погашения проектного кредита или приобретения арендного дома. Кроме того, сенатор считает возможным рассмотреть направление корректировки положений жилищного законодательства по формированию более гибких условий строительства и последующей эксплуатации арендного жилья.

Заместитель Министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Никита Стасишин рассказал о ситуации в отрасли и перспективах развития такого направления, как арендное жилье. «В регионах наблюдается отсутствие маневренного фонда. По сути, некоммерческий наём и наём жилья в целом – это тот инструмент, который может позволить сформировать такой вид наёмного жилья без права приватизации, который можно было бы в случае чрезвычайных ситуаций использовать как маневренный фонд. По‑другому его сформировать сложно», — сказал Никита Стасишин.

Заместитель главы Минстроя отметил, что подобный фонд также важен для тех, кто по разным причинам не может позволить себе жилье по любой ипотечной ставке, а также для граждан, имеющих накопленные финансовые обязательства. Говоря о причинах, которые тормозят указанные процессы, он отметил источники финансирования при создании такого жилья и обеспечение его инфраструктурой.

В ходе заседания  участники обсудили развитие в стране рынка арендного жилья, в том числе таких его форм, как коммерческая, корпоративная, студенческая и льготная аренда, исполнение поручений Президента Российской Федерации по строительству арендного жилья, а также совершенствование законодательного регулирования данного сегмента рынка.