16.05.2023 состоялось открытое заседание Комитета РСС по улучшению инвестиционного климата и комплексному развитию территорий на тему: «Инвестиционная деятельность в сфере жилищного строительства. Факторы риска» под председательством вице-президента РСС, координатора НОСТРОЙ по Сибирскому Федеральному округу М.В. Федорченко.

    На заседании присутствовали заместитель директора Департамента градостроительной деятельности и архитектуры Минстроя России О.А. Дашкова, заместитель директора Департамента комплексного развития территорий Минстроя России М.Е. Галь, представитель Фонда развития территорий И.А. Погребняк, вице-президент НОСТРОЙ А.М. Мороз, председатель Комитета НОСТРОЙ по административным процедурам в строительстве Л.Е. Бандорин, заместитель генерального директора MR Group А.Р. Кирсанов, заместитель директора по градостроительной политике и внешним связям ГК «Пионер» Д.В. Новиков, председатель Комитета РСС по малоэтажному жилищному строительству К.Ю. Пороцкий, председатель Комитета по взаимодействию застройщиков и собственников жилья В.А. Басина, генеральный директор ООО «Северо-Западная энергоресурсная Компания» Д.А. Яковенко. Также в режиме ВКС в заседании приняли участие руководители региональных Союзов строителей, представительств РСС, представители профильных министерств и департаментов субъектов РФ, региональные застройщики. Всего более 130 участников.

  Открывая заседание, председатель Комитета Максим Федорченко кратко остановился на итогах деятельности Комитета в 2023 году, отметив, что Комитет обеспечивает тесное взаимодействие с Минстроем России, Фондом развития территорий, органами исполнительной власти субъектов РФ, региональными застройщиками по вопросам подготовки и реализации проектов КРТ. Большинство выработанных по результатам такого взаимодействия предложений вошли в проект федерального закона, разработанного Минстроем России. Помимо вопросов совершенствования законодательства в сфере КРТ, комитет также планирует заниматься и другими проблемными вопросами застройщиков, ограничивающих их инвестиционную деятельность. В частности, это вопросы вовлечения земельных участков для жилищного строительства, проектного финансирования при долевом строительстве, стимулирования потребительского спроса, оптимизации административных процедур и др.

  Ольга Дашкова сообщила о мероприятиях, проводимых Минстроем России по сокращению административных процедур в сфере строительства. В настоящее время исчерпывающий перечень документов, сведений, материалов, согласований, необходимых для строительства, утвержденный постановлением Правительства РФ от 25.12.2021 № 2490 сократился с 1168 до 699 позиций. К концу 2023 года перечень будет сокращен до 650 позиций. В 2024 году стоит задача сократить количество документов, сведений, необходимых для строительства до 600 позиций, а к 2030 году - до 350. Просила Комитет принять активное участие в подготовке предложений о дальнейшем сокращении исчерпывающего перечня процедур без ущерба для качества и безопасности объектов капитального строительства. Рассказала также, что в соответствии с Федеральным законом от 19.12.2022 № 541-ФЗ с сентября 2023 года вместо исчерпывающего перечня документов и сведений, установленных постановлением № 2490, будет применяться Реестр обязательных документов и согласований, который войдет в состав федеральной ГИС «Стройкомплекс.РФ».

   Максим Галь, отметил, что повышение инвестиционной активности при подготовке проектов КРТ является основной целью деятельности Департамента комплексного развития территорий Минстроя России. «С 2021 года мы пытались повышать инвестиционную активность путем опубличивания торгов на право заключения договоров о КРТ», - заявил докладчик. Сегодня информация о проведении таких торгов на всей территории РФ размещается в полном объеме на сайте торги.ру. Проинформировал также, что в качестве финансовых механизмов поддержки проектов КРТ пока предусмотрено только субсидирование при расселении из аварийного жилья, однако несколько дней назад вышло поручение Президента Российской Федерации, в соответствии с которым Минстрою России поручено разработать дополнительные меры поддержки инвесторов, осуществляющих комплексное развитие территорий. Напомнил, что в соответствии с изменениями, внесенными в Налоговый кодекс РФ, в настоящее время застройщики, реализующие проекты КРТ, имеют право на налоговый вычет в размере до 80% от затрат, которые они понесли при создании объектов инфраструктуры. Однако, чтобы эта норам заработала необходимо, чтобы каждый субъект Российской Федерации принял соответствующий закон. В настоящее время известно, что пока такой закон приняла только Московская область.

   Также в целях повышения инвестиционной активности Минстрой Росси прорабатывает совместно с ФАС России вопрос о возможности выставления на торги сразу несколько территорий различного вида, что позволит застройщикам обеспечивать баланс доходности. Что касается законопроекта по совершенствованию законодательства в сфере КРТ, подготовленного в том числе, по предложениям Комитета, то его внесение в Государственную Думу запланировано на осеннюю сессию.

    Отвечая на вопросы участников заседания, спикер согласился с наличием проблем по получению разрешительной документации на строительство малоэтажных жилых комплексов. Предложил внести в итоговую резолюцию вопрос о необходимости упрощения процедур получения разрешения на строительство малоэтажных комплексов.

  Комментируя выступление спикера, Максим Федорченко отметил необходимость усиления методологической работы Минстроя России. В условиях, когда регионам предоставлены широкие права при подготовке и реализации проектов КРТ, требуется выработка единых подходов.

      Инна Погребняк рассказала о порядке субсидирования застройщиков при реализации проектов КРТ, отметив, что согласно действующему законодательству, Фонд развития территорий может предоставить субсидирование при расселении исключительно из аварийного жилищного фонда в размере до 25% для частных инвесторов, и до 100% для застройщиков, созданных субъектами Российской Федерации. Получить субсидии для частных инвесторов в размере большем, чем 25% можно в порядке, предусмотренном постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2021 №846. Подчеркнула, что размер субсидий напрямую зависит от объема расселяемого застройщиком не только аварийного, но и ветхого жилья. Чем больше в границы КРТ будет включено ветхого жилищного фонда, тем больший размер субсидий можно получить. Также отметила, что в настоящее время законодательством введена возможность получения авансов на реализацию проектов КРТ из средств Фонда.

    Рассказывая о порядке получения субсидий спикер отметила, что в соответствии с действующим законодательством пока не будут выполнены программы переселения из аварийного жилищного фонда, признанного таковым до 2017 года, нельзя получить субсидию на расселение из аварийного жилья с 2017 по 2022 годы. Однако в настоящее время только 12 субъектов Российской Федерации полностью завершили программы по расселению из аварийного жилья, признанного таковым до 2017 года. В целях поддержки регионов, которые имеют большой объем аварийного жилищного фонда, Фондом согласован с Минфином России и внесен в Правительство РФ проект постановления о возможности получения субъектами РФ, которые еще не завершили программы расселения из аварийного жилищного фонда, признанного таковым до 2017 год, субсидирования на расселения из аварийного жилья, признанного таковым с 2017 до 2022 года. Эта дополнительная финансовая поддержка будет применяться исключительно в рамках реализации проектов КРТ.

    Докладчик также сообщила, что в отношении аварийного жилья, признанного таковым после 2022 года, и ветхого жилищного фонда механизмы финансовой поддержки пока не предусмотрены.

  Комментируя выступление спикера, участники заседания подчеркнули необходимость комплексной финансовой поддержки всего проекта КРТ, не только расселения аварийного жилья, но и строительства, модернизации инженерной, транспортной, социальной инфраструктуры. То есть требуется синхронизация программ финансовой поддержки Фонда развития территорий и программ Инфраструктурного меню в рамках конкретного проекта КРТ.

  Антон Мороз отметил, что происходящие сегодня в российской и мировой экономике изменения существенно отражаются на всех секторах отечественной промышленности, в том числе на положении дел в строительной отрасли. В настоящее время наблюдается снижение потребительского спроса на рынке жилой недвижимости. По данным Росстата в стране не проданными остаются почти 42 млн кв. м строящегося жилья и еще 27 млн кв. м находятся в запасе у застройщиков. Также спикер добавил, что сегодня в сегменте ИЖС сохраняется низкий уровень востребованности ипотеки. Этому вопросу следует уделить особое внимание.

   Леонид Бандорин, освещая проблему вовлечение земельных участков в жилищное строительства, отметил, что в настоящее время в ряде регионов прокуратура предъявляет иски об истребовании земельных участков, приватизированных в соответствии со статьей 39.20 Земельного кодекса РФ, которой установлено право выкупа земельных участков под объектами недвижимости, находящимися в частной собственности. Это создает существенные риски для инвестиционной деятельности на застроенных территориях. Предложил дополнительно обсудить указанный вопрос и направить обращение в федеральные органы исполнительной власти о недопущении такого изъятия земельных участков.

   О рисках снижения доступности ипотечного кредитования рассказал Денис Новиков, отметив, что в соответствии с решениями Банка России, принятыми в феврале-марте 2023 года, увеличивается размер нормативов резервирования банков, а также вводятся надбавки к коэффициенту риска по ипотечным кредитам на рынке долевого строительства. Это может существенно снизить доступность ипотечного кредитования. По предварительным оценкам объем продаж на первичном рынке жилья может снизиться на 30%. Предложил подготовить предложения о смягчении регуляторных требований Банка России к программам льготной ипотеки от застройщиков, а также о снижении регуляторной нагрузки на сектор ипотечного кредитования.

   О проблемах застройщиков, связанных с получением проектного финансирования, доложил Константин Пороцкий, отметив, что наибольшие сложности в этой сфере наблюдаются на рынке малоэтажного жилищного строительства. В настоящее время банки не готовы предоставлять проектное финансирование в этом секторе жилищного строительства, поскольку у них отсутствуют соответствующие стандарты и не выработаны методики оценки рисков. В связи с этим проектное финансирование, как продукт, готовый к применению на широком рынке отсутствует. Кроме того, в отношении малоэтажного строительства к застройщикам предъявляются повышенные требования к размеру собственных средств и установлен повышенный коэффициент покрытия заемных средств свободными денежными потоками (LLSR). Все это приводит к отсутствию заинтересованности профессиональных застройщиков в реализации проектов комплексного малоэтажного строительства. Необходимо пересмотреть нормативы резервирования и риск-факторы Банка России для малоэтажных жилых комплексов. Также докладчик отметил, что затраты на строительство инфраструктуры в таких проектах составляют не менее 30%. Вместе с тем, программа государственная программа «Стимул» не применяется в отношении малоэтажных жилых комплексов. Необходимо расширить действие указанной программы, выделив на эти цели отдельный бюджет и распределив его между субъектами РФ.

 Андрей Кирсанов в своем выступлении подчеркнул необходимость продления моратория на привлечение застройщиков к ответственности за нарушение сроков строительства, который действует до 1 июля 2023 года. С учетом текущей экономической и геополитической ситуации многие застройщиков выбились из графика строительства и несут риски штрафных санкций. Кроме того, увеличению сроков строительства будет способствовать находящийся на рассмотрении в Государственной Думе законопроект о тишине, сокращающий время проведения строительных работ. Комментируя ситуацию по сокращению административных процедур, подчеркнул необходимость введения ответственности должностных лиц за предъявление к застройщику требований, не предусмотренных законодательством.

Все предложения, прозвучавшие на заседании, будут внесены в итоговую резолюцию и направлены в федеральные органы государственной власти.

Ссылка на видеозапись: https://disk.yandex.ru/d/9wovq6ivbV7HHg