18 января прошло обсуждение состояния льготного ипотечного кредитования новостроек после введения банками комиссий застройщиков. Участие в заседании приняли представители более 400 застройщиков, а также крупнейших банков России, ФАС России, Банка России, экспертных организаций.

На заседании выступил Вице-президент РСС по работе в Сибирском федеральном округе, председатель Комитета РСС по улучшению инвестиционного климата и комплексному развитию территорий Максим Владиславович Федорченко.

Ключевым вопросом заседания стала одна из главных проблемных тем начала 2024 года – введение банками комиссий для застройщиков при выдаче ипотеки по всем льготным программам на ипотечном рынке. Девелопер должен досубсидировать льготный кредит, а оформить льготную ипотеку можно только у застройщиков — партнеров банков. Выступая на мероприятии, Максим Федорченко отметил, что сегодня застройщики действуют системно, следуя принципам проектного финансирования. Все аспекты экономики тщательно рассчитаны, и прибыль для застройщика реализуется лишь по завершению проекта при раскрытии эскроу-счетов. Поэтому любые дополнительные требования к вложению собственных средств влекут за собой изменение финансового плана.

С учетом новых правил путь у застройщиков только один, отмечает М.В. Федорченко, увеличить цену на продаваемые квартиры. При этом предложенное увеличение в 7,5% рассматривается с учетом дополнительных затрат, возможных при пересмотре. Застройщики, получившие проектное финансирование, действуют с льготными процентными ставками, и пересмотр может привести к их увеличению, что повлияет на прогноз продаж и, следовательно, увеличит издержки на проектное финансирование. Соответственно, введение комиссионных для застройщиков приведет к росту цен на новостройки на 10%. По словам М.В. Федорченко, это дополнительная нагрузка на потребителей, и потому ситуация требует особого подхода, учитывая возможные негативные последствия для дольщиков.

И.о. замдиректора департамента финансовой политики Министерства финансов РФ Осман Кабалоев подчеркнул, что возврат к прошлым параметрам льготной ипотеки на текущем этапе не обсуждается.

«Диалог, который сейчас выстраивается между банками и застройщиками, не должен перекладываться на граждан. Нужно найти баланс. Мы за ситуацией пристально следим. Минфин проанализирует выдачи в региональном разрезе», — сказал он.

Застройщики будут пытаться переносить комиссии на конечных потребителей – такое мнение высказал Александр Копылов, начальник Центра анализа рынка недвижимости департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ. При этом, подчеркнул он, механизм этого переноса не будет в полной степени прозрачным.

Комиссия, введенная банками для застройщиков, искажает ценообразование на рынке, что по мнению спикера, приведет к сегментированию на рынке. "Первичка" будет стоить еще больше, чем "вторичка". А это значит, что стоимость обеспечения по ипотечным кредитам станет более неопределенной, чем была до введения подобных мер», — сказал А. Копылов.

На сегодняшний день на рынке остаются банки, которые пока не берут дополнительный процент по льготным программам, в частности, банк «Дом.РФ» принял решение не взимать комиссий за заемщиков, оформивших ипотечный кредит в рамках госпрограмм, такой же позиции придерживается ряд других банков. 

По итогам заседания комиссии РСПП предложения от застройщиков будут направлены в Минфин России и Банк России.