Тезисы выступления К.Ю. Пороцкого на заседании Экспертного совета при Комитете ГосДумы РФ по строительству и ЖКХ.

Объем рынка ИЖС в 2022 году составил 57,2 млн м2. Это больше, чем рынок МКД. Необходимо отметить, что потребность 70% (ВЦИОМ) населения нашей страны проживать в собственном доме напрямую связана демографической безопасностью страны. По данным последней переписи населения, среди семей с детьми 55% — с одним ребенком. Эти цифры точно совпадают с квартирографией в агломерациях, где квартиры студии и однокомнатные квартиры составляют от 52,5 – до 70%. В таком жилье просто невозможно разместить второго, а тем более третьего ребенка.

Вместе с тем рынок МЖК/ИЖС требует пересмотра правового регулирования в рамках комплексного развития территорий и с учетом рассматриваемых Законопроектов. Отсутствие применимых для МЖК/ИЖС стандартов проектирования и нормативных требований, в т. ч. к уровню инфраструктурной обеспеченности, архитектурному облику, общественным пространствам, а также требований градостроительного кодекса к разработке проектной документации и экспертизе (для ИЖС в принципе), а также строительному контролю, тормозит развитие рынка, препятствует проникновению ипотеки, а так же способствует развитию факторов потребительского экстремизма в секторе индивидуального жилищного строительства.

Результаты социологических опросов[1] свидетельствуют о тенденции структурным изменениям на рынке жилья - смещению предпочтений населения на рынке жилья в сторону современного качественного ИЖС при условии ценовой доступности (для соответствующих сегментов рынка), предложения технологичного продукта в комплексе с всесторонним инфраструктурным развитием территории, а также доступностью ипотечных кредитных инструментов (более 57% семей предпочли бы привлекать к строительству частного дома профессиональных индустриальных застройщиков малоэтажных жилых комплексов - МЖК).

Кроме того, результаты анализа свидетельствуют о том, что диверсификация продуктовых стратегий стройкомплекса за счет расширения предложения возводимых по индустриальным технологиям МЖК позволит раскрыть потенциал недоосвоенных сегментов рынка, повысить межотраслевой мультипликативный эффект и финансовую устойчивость строительной отрасли.

Новая редакция «ФЗ-214» дала возможность играть по правилам, появились перспектива развития и финансовые инструменты создания и реализации качественного малоэтажного жилья. Наступает новый этап развития ИЖС – индустриальное строительство малоэтажных жилищных комплексов (МЖК). МЖК – это не МКД и не загородная недвижимость, которые сейчас существуют, это новое направление на рынке жилищного строительства. НОВЫЙ ПРОУКТ. Это намного глубже, чем просто строительство квадратных метров. Эта новая среда проживания Россиян. + Безопасность (ЭСКРОУ) и качество.

Вместе с тем оценка объективной готовности отрасли к МЖК – НОВОГО ПРОДУКТА (в т.ч. в региональном разрезе) к масштабному предложению такого продукта на российском рынке свидетельствует о сохранении ряда системных взаимосвязанных барьеров.

ВАЖНО

1. Отсутствие необходимости применения для МЖК/ИЖС стандартов проектирования и нормативных требований, в т.ч. к уровню инфраструктурной обеспеченности, архитектурному облику, общественным пространствам.

2.  Крайняя дефицитность нормативного обеспечения сектора влечет проблему неликвидности создаваемых в нем объектов.

3. Неликвидность объектов системно ограничивает проникновение в сектор ипотеки и иных механизмов кредитного финансирования (по данным ДОМ.РФ, в 2022 г. Проникновение ипотеки в сектор ИЖС – 10%, тогда как в многоквартирных домах показатель приближается к 90%).

4. Недостаточная доступность модельного кредитного финансирования влечет повышение трансакционных издержек привлечения капитала и как следствие сдерживает развитие сектора.

5. Недофинансирование сектора, высокие трансакционные издержки привлечения капитала вкупе с системным дефицитом нормативной обеспеченности и контроля не позволяют обеспечить требуемый качественный уровень продукта (хаотичная, технологически несовершенная, неликвидная застройка), а также приводят к «компенсационному» уходу сектора в налоговую тень, что, в свою очередь приводит к выпадению значительных налоговых доходов бюджетной системы Российской Федерации.  

В декомпозированном виде регуляторные и организационно-финансовые проблемы, блокирующие развитие сектора ИЖС, могут быть представлены в следующих четырех основных группах:  

Недоступность кредитования

Сейчас ситуация с банковским финансированием МЖК такова, что банки проектное финансирование представлять не готовы. Только два банка работают с проектами МЖК. На текущий момент у банков нет стандартов предоставления проектного инвестирования ИЖС, продукт находится в стадии доработки. Методики оценки рисков до конца не доработаны. Проектное финансирование как продукт, готовый к применению, на широком рынке отсутствует. Из 87 уполномоченных банков, которые выдают проектное финансирование, в восемь крупных поданы заявки: АЛЬФА, ВТБ, ПСБ, ОТКРЫТИЕ, СБЕР и т. д. Результат – завышенные по сравнению с МКД требования, невыполнимые требования к LLSR (покрытие заемных средств свободным денежным потоком) – 1,4, тогда как для МКД – LLSR от 1,1, дополнительное стрессирование финмодели – 20%. Требования к собственному участию застройщика от 20%. Данные требования ограничивают проникновение ипотеки и МЖК и развитие цивилизованного современного рынка индивидуального жилья. Для рынка МЖК эти требования невыполнимы.

Жизненно необходимо пересмотреть нормативы резервирования и риск-факторы ЦБ для МЖК, снизить уровень собственного участия застройщика в проекте МЖК, ограничить размер собственного участия наличием земельного участка и исходно-разрешительной документации, уравнять требования с МКД.

Необходимо переломить эту ситуацию и создать банковское (проектное) финансирование для МЖК. Вовлечь в работу банки, имеющие полномочия работать с проектным финансированием. Для формирования продукта «Проектное финансирование МЖК», предоставляемого банками, готового к применению на широком рынке, необходимо сформировать стандарты формирования бюджета проекта и соответствующих справочников, позволяющих при анализе бюджета проекта проводить его методом подбора наиболее близких по назначению, конструктивным характеристикам и технико-экономическим показателям объектов. Запустить комплексное и повсеместное развитие строительства малоэтажных жилых комплексов (МЖК) в Российской Федерации с применением индустриального домостроения и проектным финансированием в рамках ФЗ-214».

Барьеры градостроительного проектирования

Использование нормативов МКД для разработки ППТ, ПЗЗ на основании РНГП и МНГП при создании горизонтальных жилых комплексов (малоэтажных жилых комплексов); Длительные сроки (6–12 мес.), необходимые для получение разрешительной документации. Отсутствие стандартов проектирования МЖК и требований к проектной документации; Отсутствие четкой классификации комплектаций индивидуального жилого дома;

Барьеры, связанные с финансированием инфраструктуры:

- Ограниченные возможности применения инфраструктурных облигаций, отсутствие возможности (бюджета) использования программы СТИМУЛ для ИЖС, как и все го инфраструктурного меню в целом.

Дефициты компетенций на местах

- Нехватка на рынке профессиональных компаний, способных спроектировать, произвести, построить и реализовать объект комплексного развития территории ИЖС с применением проектного финансирования и в рамках новой редакции «ФЗ-214».

Таким образом, перечисленные взаимосвязанные барьеры формируют масштабную социально-экономическую проблему, связанную с упущенными возможностями для развития и повышения финансовой устойчивости строительной отрасли, формирования комфортной и безопасной среды для жизни, укрепления социальной устойчивости, наращивания налоговых доходов бюджетной системы Российской Федерации.

Проведенное исследование выявило ряд практических задач, решение которых позволит последовательно снять идентифицированные барьеры, придать импульс ускоренному развитию сектора МЖК/ИЖС с достижением ряда системно значимых эффектов.

 Предлагаемые решения

Для обеспечения комплексного развития современного формата строительства индивидуального жилья, с применением механизма комплексного развития территорий и индустриального подход, а также перевода отрасли в безопасную и зону – «ФЗ-214», ввода в эксплуатацию индустриальных малоэтажных жилищных комплексов (МЖК), для увеличения проникновения ипотеки на рынок синхронизировать строительство с развитием инфраструктуры на выделенных земельных участках.

Адресно определить приоритетные регионы по комплексному развитию территорий индивидуального в рамках комплексного развития территорий (КРТ) жилищного строительства с выделением бюджета на субсидирование создания социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры. 

Определить приоритетные регионы и запустить программу содействия строительству малоэтажных жилых комплексов в Российской Федерации, в том числе с масштабированием модельных проектов МЖК с проектным финансированием АО «ДОМ.РФ» при учете региональной специфики.

С применением всех инструментов инфраструктурного меню, в том числе ИБК (инфраструктурный бюджетный кредит), Инфраструктурные облигации (АО «ДОМ.РФ»), Субсидирование развития инфраструктуры с применением инструментов ФРТ (Фонд развития территорий).

Определить региональный перечень (реестр) территорий опережающего развития, подходящих под комплексное развитие (КРТ) с учетом возможности размещения на таких территориях объектов индивидуального жилищного строительства. С дальнейшей синхронизацией программ и инструментов финансирования и создания инфраструктуры, в том числе Государственной программы «Комплексное развитие сельских территорий».

Внести необходимые изменения в программу «Стимул» для софинансирования МЖК и пролонгировать действие программы до 2030 года. Предусмотреть в программе отдельную статью финансирования для направления МЖК (возможно, путем перераспределения).

Создать во всех субъектах Российской Федерации Региональных операторов МЖК/ИЖС.

Наделить оператора ИЖС полномочиями оперативного управления банком земельных участков под застройку Малоэтажными жилыми комплексами (МЖК) и индивидуального жилищного строительства, функцией обеспечения градостроительной подготовки, в том числе с использованием механизма комплексного развития территории (КРТ), подготовки документов территориального планирования, градостроительного зонирования (подготовка проектов планировки территории, ПЗЗ), разработкой мастер-планов, подготовкой инженерно-транспортной инфраструктуры. В том числе МЖК, что крайне важно, координация и управление МЖК в рамках рассматриваемого законопроекта.

Внести изменения в программу «Жилье и городская среда» раздел по МЖК для учета специфики организации их строительства и проектного финансирования, включая определение ключевых показателей эффективности для субъектов Российской Федерации по объему ввода жилья в рамках указанных проектов МЖК.

---

[1] В рамках исследования проводится социологическое исследование в социальных сетях.

Данные в стадии обработки.