В Совете Федерации под председательством первого заместителя председателя Комитета по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера Владимира Городецкого прошел круглый стол на тему «О реализации проектов по строительству индивидуальных жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу». В мероприятии приняли участие сенаторы РФ, депутат Государственной Думы Александр Якубовский, заместитель Министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин, первый заместитель генерального директора ДОМ.РФ Алексей Ниденс, представители региональных органов власти, Фонда развития территорий, профессионального и экспертного сообществ.

Открывая заседание, Владимир Городецкий отметил, что рынок индивидуального жилищного строительства долгое время находился в значительной степени в «теневой зоне», поскольку дома преимущественно возводились хозяйственным способом с привлечением неаккредитованных подрядчиков. Это, по словам сенатора, негативно сказывалось на качестве жилья и создавало финансовые риски для граждан. Механизм счетов эскроу, хорошо зарекомендовавший себя в многоквартирном строительстве, призван нивелировать эти риски. С 1 марта 2025 года вступил в силу Федеральный закон, распространяющий данный механизм на сегмент частного домостроения.

Владимир Городецкий сообщил, что по информации ДОМ.РФ, более 6 тысяч подрядчиков подтвердили готовность строить индивидуальные дома с использованием счетов эскроу, из них 3,6 тысячи фактически заключили свыше 23 тысяч договоров строительного подряда на возведение 2,5 миллиона квадратных метров жилья. Уже построено порядка 9 тысяч домов площадью 1 миллион квадратных метров. При этом сенатор обратил внимание, что с учетом общего ввода ИЖС в 2025 году на уровне 63,5 миллиона квадратных метров, темпы распространения практики использования эскроу-счетов пока ниже ожидаемых.

По итогам проведенного к мероприятию мониторинга субъектов РФ, более 50 регионов обозначили ряд проблем, сдерживающих масштабирование таких проектов. Владимир Городецкий подчеркнул необходимость дополнительных мер по повышению доступности целевых кредитов для подрядчиков, поскольку высокие процентные ставки и ужесточение банковских требований не позволяют многим из них располагать достаточным объемом оборотных средств на весь период строительных работ. Также, по мнению сенатора, требуется доработка нормативной базы в части раскрытия счетов эскроу при ИЖС и заключения договоров в электронном виде с использованием цифровых подписей сторон.

В ходе круглого стола с докладом выступил генеральный директор компании «Маленький Токио», председатель Комитета Российского Союза строителей по малоэтажному жилищному строительству Артур Хафизов. Компания «Маленький Токио» реализует проект коттеджного комплекса в городе Казань на 180 домов по современной технологии деревянного домостроения.

Артур Хафизов отметил, что, несмотря на рекордные показатели ввода жилья по итогам 2025 года, цивилизованные застройщики, работающие в правовом поле, фиксируют снижение выручки и спроса на свои объекты. Одной из ключевых проблем он назвал действующую редакцию закона об эскроу, которая, по его словам, побуждает подрядчиков строить дома в комплектации «теплый контур», то есть возводить коробку с окнами и входной дверью, зачастую без фасадного решения. Этого достаточно для постановки дома на кадастровый учет и раскрытия счета эскроу, однако стоимость «теплого контура» составляет, по разным оценкам, лишь 30–50 процентов от стоимости финального домовладения.

Артур Хафизов указал, что в такой ситуации у гражданина возникает неопределенность с источниками финансирования завершения строительства, что зачастую вынуждает его обращаться к потребительским кредитам. Если раньше при доступной коммерческой ипотеке покупатели могли приобретать дом с отделкой и расплачиваться за него в течение 20–30 лет, сразу приступая к проживанию, то сейчас такая возможность становится недоступной. Кроме того, он обратил внимание на вопросы качества и будущей ликвидности таких домов, отметив, что недооценка этих аспектов может привести к тому, что в будущем собственник не сможет продать дом даже по стоимости, сопоставимой с размером взятого кредита, особенно с учетом отсутствия прогнозов непрерывного роста цен, наблюдавшегося последние шесть лет.

В качестве системного решения Артур Хафизов рассказал о разработанном по инициативе его комитета стандарте ИЖС, который на сегодняшний день поддержан профессиональными сообществами и находится на рассмотрении в ДОМ.РФ. Стандарт описывает процесс строительства индивидуального жилого дома, начиная с календарно-сетевого планирования и контроля сроков и качества, заканчивая страхованием строительно-монтажных рисков и послепусковой гарантийной ответственностью застройщика. На базе стандарта уже создано цифровое решение, апробированное на реальных объектах при поддержке Российского Союза строителей и Ассоциации деревянного домостроения. Артур Хафизов предложил заинтересованным органам рассмотреть данный стандарт и принять участие в его доработке с целью последующего масштабирования на рынке ИЖС.

Также Артур Хафизов затронул проблему земельного налога, которая, по его словам, является одним из барьеров для развития малоэтажных жилых комплексов. Он напомнил, что с 2020 года для земель ИЖС, используемых в предпринимательских целях, налоговая ставка составляет 1,5 процента от кадастровой стоимости, а по истечении трех лет применяется повышающий коэффициент 4, что фактически увеличивает ставку до 6 процентов. При этом инвестиционный цикл проектов ИЖС длиннее, чем в многоквартирном домостроении. В связи с этим он предложил предусмотреть отмену повышающего коэффициента для участников, использующих земли ИЖС в предпринимательских целях, при условии государственной регистрации прав на жилой дом в течение десяти лет.

Подводя итог обсуждения, Владимир Городецкий подчеркнул, что все высказанные предложения войдут в итоговые рекомендации Комитета СФ для дальнейшей доработки нормативной базы и масштабирования цивилизованных механизмов строительства в сегменте ИЖС.