24 апреля в Минстрое России состоялось расширенное совещание на тему «Механизм Комплексного развития территорий. Итоги трех лет. Перспектива». В рамках совещания были рассмотрены вопросы в сфере совершенствования законодательства при осуществлении комплексного развития территорий, лучшие практики КРТ и опыт регионов. На мероприятии присутствовали представители органов исполнительной и законодательной власти, представили экспертного сообщества и строительных организаций, девелоперы.

Механизм комплексного развития территорий был запущен в 2021 году с целью эффективной активации территорий в новые строительные проекты, улучшения жилищных условий граждан и развития градостроительства. Как показывает практика, за три года комплексное развитие территорий доказало свою эффективность. В настоящее время находится в разработке около 1200 территорий общей площадью 31 тысяча гектаров, с потенциалом для строительства более 215 миллионов квадратных метров, включая 155 миллионов квадратных метров жилья.

Первый заместитель Министра строительства и ЖКХ РФ Александр Ломакин, выступая на совещании, подчеркнул, что за прошедшие три года наблюдался активный рост механизма КРТ.

«С 2021 года во всех регионах были приняты региональные нормативно-правовые акты, проводится подбор и градостроительный анализ территорий, а с 2022 года началась стадия принятия решений и создания будущих операторов КРТ. Наша главная задача – перейти к практическим аспектам, определить способы реализации, создать операторов и провести конкурсы. Разрабатывать градостроительную документацию, строить и вводить объекты, поскольку механизм КРТ позволяет решить сложную задачу расселения аварийного фонда. КРТ стал ключевым направлением градостроительного развития регионов и одним из самых эффективных инструментов для вовлечения в оборот недостаточно эффективно используемых и морально устаревших территорий.

По результатам проектов комплексного развития территорий было введено в эксплуатацию около 1,2 миллиона квадратных метров жилья и расселено 170 тысяч квадратных метров аварийного фонда. Для продолжения активного развития этого инструмента Минстрой совместно с Госдумой, Советом Федерации, регионами и экспертами продолжает совершенствовать законодательство с учетом возникающих потребностей при реализации проектов КРТ», - рассказал Александр Ломакин.

Николай Алексеенко, заместитель председателя Комитета Государственной Думы по строительству и ЖКХ, выразил признательность Минстрою России за успешное внедрение механизма комплексного развития территорий (КРТ) и вручил сотрудникам профильного департамента благодарственные письма.

«Благодаря слаженной работе Минстроя России, Государственной Думы, институтов развития, регионов и муниципалитетов за короткий срок мы достигли высоких результатов по внедрению и масштабированию механизма КРТ. Уже сейчас он обогнал по объемам все предыдущие инструменты развития вместе взятые. Но мы не останавливаемся на достигнутом. Тесно работаем с министерством и профильным департаментом, проводим совместные исследования практики применения законодательства в части КРТ, чтобы выявить узкие места, сформировать конкретные предложения по совершенствованию механизма. Есть конкретные результаты: подходы к формированию единых стандартов, проектов типовых решений и договоров, единых форматов электронных документов, и многое другое. Все это уже в работе», – подчеркнул Николай Алексеенко.

С основным докладом выступила директор департамента КРТ Минстроя России Мария Синичич. Она отметила, что на сегодняшний день выявлено 24 млн кв м аварийного жилого фонда, при этом в КРТ уже включено 154 тыс.кв.м. аварийного жилого фонда. До 2030 года количество АЖФ должно уменьшится до 19 млн. кв. м. Для формирования градостроительного потенциала необходимо вовлечение в оборот все больше земельных участков, поэтому «Банк земли» в городах и агломерациях должен пополняться за счет неэффективно используемых территорий.

«Бесконечное присоединение территорий к населенным пунктам, растягивание городов – это угасающий тренд. У нас значительное количество неэффективно используемой федеральной земли, неиспользуемого имущества, заброшенных и недостроенных объектов.
Все это является точками роста и градостроительного развития. Например, Росреестром в 2022 году выявлены 105 тыс. га и в 2023 году еще 50 тыс. га земель, которые могут быть вовлечены в хозяйственный оборот, в том числе для жилищного строительства. Именно для эффективного вовлечения территорий и создан механизм КРТ, запущенный Минстроем России еще в 2021 году», – подчеркнула Мария Владимировна.

Говоря о ключевых показателях КРТ, она отметила, что по состоянию на апрель 2024 г. в проработке находится 1 200 территорий, площадью 31 тыс. га, с градостроительным потенциалом более 215 млн кв. м, включая 155 млн кв. м жилья. 

В 76 субъектах Российской Федерации в активной стадии реализации находятся 617 территорий площадью более 15 тыс. га с градостроительным потенциалом 103,5 млн кв. м, из них 75 млн кв. м жилья. Заключено 516 договоров о КРТ, утверждено более 250 документов по планировке территорий на 31,7 млн кв. м недвижимости.

По состоянию на 1 апреля 2024 года ППК ФРТ приняты решения о подтверждении размера суммы финансовой поддержки на реализацию 12 проектов КРТ в Архангельской, Брянской, Волгоградской, Иркутской, Липецкой, Мурманской, Нижегородской, Томской, Ульяновской, Ярославской области, Республике Марий Эл и Республике Бурятия в размере 1,2 млрд рублей.

«Самым показательным индикатором интереса к механизму КРТ являются торги на право заключения договоров о КРТ. За время действия механизма КРТ в бюджеты субъектов поступило уже свыше 27 млрд рублей», – заявила директор департамента КРТ Минстроя России. Так, в Перми с начальной цены аукциона 225,68 млн рублей итоговая цена выросла до 767,33 млн рублей, в Нижнем Новгороде от стартовой цены в размере 4,4 млн рублей итоговая выросла в 54,5 раза до 240 млн рублей, в Ярославле город заработал 276 млн рублей вместо 33,46 млн первоначальных – рост составил более чем в 8 раз.

По рейтингу в рамках реализации проектов КРТ на сегодняшний день «Светофор» выглядит следующим образом. В «зеленой зоне» сегодня более 50 регионов, в том числе Московская область, Амурская область, Архангельская, Астраханская, Белгородская, Брянская, Владимирская, Вологодская области, г. Москва, г. Севастополь, Ставропольский край, Иркутская область, Калужская, Кемеровская область – Кузбасс и др. Они начали переселение жителей из АЖФ в рамках проектов КРТ, там выданы РС в рамках проектов КРТ, выполняются процедуры по подготовке территорий (которые не могут быть завершены ранее регламентных сроков, в связи с чем, технически нет возможности выйти на РС).

В «желтую зону» вошли регионы с разработанной и утвержденной ДПТ – это 14 регионов, в частности, Воронежская область, Ивановская, Новгородская, Омская, Саратовская и Сахалинская области, Республики Бурятия, Коми, Крым, Мордовия, Северная Осетия-Алания, Чеченская Республика, Кабардино-Балкарская Республика, Камчатский край.

В красной зоне – 25 регионов: Смоленская область, Алтайский край, г. Санкт-Петербург, Еврейская АО, Забайкальский край, Карачаево-Черкесская Республика, Костромская область, Волгоградская, Магаданская, Псковская, Тверская, Томская, Херсонская и Запорожская области, Донецкая народная республика, Луганская народная республика, Ненецкий АО, Приморский край, Республики Алтай, Ингушетия, Калмыкия, Татарстан, Тыва, Удмуртская Республика и Чукотский АО.

Отдельно Мария Синичич остановилась на вопросах нормотворчества в сфере КРТ. Ряд важных изменений был внесен законом, который в прошлом году подписал Президент, принятый в целях совершенствования механизма комплексного развития территории. Например, введено понятие «Оператор КРТ», который наделяется полномочиями проводить торги на право заключения договора о КРТ, выполнять все этапы реализации решений о КРТ, а также привлекать дочерние организации.

Появилась возможность готовить проектную документацию параллельно с мероприятиями по образованию земельных участков, что позволяет сократить инвестиционно-строительный цикл как минимум на 1 год.

При наличии утвержденного проекта планировки территории (ППТ) не нужно дополнительно готовить проект межевания территории (ПМТ). Вместо этого земельные участки будут образовываться на основании схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории.

«Данный закон очень «ждали», обо всех изменениях, которые им предусмотрены, хорошо известно регионам. Рассчитываем, что благодаря Закону № 627 многие проблемы и вопросы будут «закрыты», а темпы реализации КРТ в регионах увеличатся. В настоящее время Минстроем России завершается работа по подготовке проектов подзаконных актов федерального уровню в целях реализации положений Закона № 627 в соответствии с утвержденным Правительством РФ Планом-графиком. В ближайшее время в Правительство РФ будет внесен НПА, касающийся деятельности операторов КРТ, сейчас он проходит экспертизу в Минюсте России. Надеемся, что субъекты РФ также в кротчайшие сроки завершат подготовку НПА, которые должны «доурегулировать» по деятельности региональных операторов», - сказала М.В. Синичич.

Одной из приоритетных задач, по словам Марии Владимировны,  является оценка потенциала развития регионов. В 2023 году была выполнена работа по определению влияния развития транспортной и туристической инфраструктуры на градостроительный потенциал отдельных регионов. Проанализирован градостроительный потенциал 8 субъектов Азовско-Черноморского кластера, 13 субъектов средней полосы России, а также территории Санкт-Петербурга и Ленинградской области. На основании этой работы совместно с регионами сформированы основные точки роста.

Немаловажным фактором обеспечения реализации проектов в рамках КРТ, по словам спикера, является их финансирование. Сегодня имеется набор из 7 инструментов, которые работают преимущественно на возвратной основе, и объединены в «Инфраструктурное меню»: это и инфраструктурные бюджетные кредиты, и специальные казначейские кредиты, инфраструктурные облигации, займы Фонда развития территорий за счет средств ФНБ и другие меры поддержки.

Как отметила Мария Синичич, самым востребованным для регионов инструментом являются инфраструктурные бюджетные кредиты. Такие «длинные» денежные средства под невысокий процент более выгодны региону по сравнению с рыночными кредитами коммерческих банков. Учитывая невысокую процентную ставку 3%, ИБК не нагружают региональный бюджет с точки зрения обслуживания займа.Общий объем ИБК порядка 1 трлн рублей распределен на реализацию 956 объектов и мероприятий.

Реализация механизма инфраструктурных облигаций уже охватывает 24 региона. Одобрено 46 проектов на общую сумму 150 млрд руб. Их реализация обеспечит ввод порядка 19,2 млн м2 жилья, что позволит улучшить жилищные условия более 380 тыс. семей.

Модернизация коммунальной инфраструктуры будет осуществлена за счет займов Фонда развития территорий за счет средств ФНБ в 150 млрд рублей. Одобрено 237 проектов в 76 регионах с потребностью в заемном финансировании – 148,39 млрд рублей. Введено более 700 объектов, в 2024 году планируется ввести дополнительно 580 объектов.

«Для того, чтобы все планы были реализованы необходимо синхронизировать все мероприятия и процессы всех направлений и здесь очень важным является грамотное планирование. Именно поэтому сегодня первоочередное внимание уделяется комплексным планам развития территорий. Стратегический мастер-план определяет направление и набор ресурсов для достижения цели. Дает обоснование направлениям финансирования с привязкой финансирования. Позволяет определить точки роста, зоны КРТ, расставить приоритеты.

Сегодня по поручению Президента России мы задействованы в выработке позиции по определению критериев отбора 200 городов, на которые планируется разработка мастер-планов а также определению типового технического задания и критериев отбора команд и места в законодательстве», – рассказала Мария Владимировна.

Кроме того, в докладе была отмечена и цифровизация. Так, отчетность субъектов Российской Федерации о ходе реализации КРТ переведена в электронный формат в Цифровой среде Проектной дирекции Минстроя России. Предусмотрено положение, устанавливающее требование о размещении в ГИСОГД субъектов РФ принятых решений о КРТ, заключенных договоров о КРТ, иных сведений, документов, материалов, согласованных, выданных, утвержденных в рамках осуществления КРТ.

Минстроем России в высокой степени готовности Требования и шаблоны документов – решений, договоров и приложений. Проходит опытную эксплуатацию подсистема «КРТ» в рамках развития ГИСОГД РФ.

ППК «Роскадастр» проведена опытная эксплуатация сервиса «Комплексное развитие территории» в составе ФГИС ЕЦП НСПД на территории Республики Татарстан, Краснодарского и Пермского краев и Иркутской области.

Генеральный директор компании «Управляющая компания ФРТ» Наиль Сайфуллин подчеркнул, что институт комплексного развития территорий является одним из ключевых механизмов для качественного обновления городской среды и формирования комфортной городской среды.

«Частный бизнес все активнее включается в проекты по КРТ, что приносит положительные результаты. Однако для успешной реализации этих проектов необходимо найти баланс между интересами частного бизнеса и государства. Для достижения целей института КРТ требуется создание единого и прозрачного информационного пространства, эффективного правового регулирования, а также обеспечение рентабельности проектов через меры государственной поддержки. В настоящее время Фонд, действуя как оператор проектов КРТ по указанию Правительства Российской Федерации, уже реализует проект в селе Приветное, городского округа Алушта в Республике Крым. Общая площадь разрабатываемой территории составляет 480,6 гектара, а градостроительный потенциал превышает 3,2 миллиона квадратных метров недвижимости», – подчеркнул Наиль Сайфуллин.

В настоящее время находятся на рассмотрении решения о КРТ для жилой застройки в городах Рязань и Смоленск.

«Компания «ДОМ.РФ» сегодня является компанией полного цикла — от приобретения земельных участков и строительства домов до предоставления ипотечных кредитов и привлечения внебюджетного финансирования для любых инфраструктурных проектов с использованием наших инструментов. Механизм комплексного развития территорий является одним из наших ключевых инструментов. Он позволяет уменьшить инвестиционно-строительный цикл, сокращает начальные затраты на проекты и ускоряет обновление целых городов. К этому механизму проявляют интерес как федеральные, так и региональные застройщики. С 2021 года «ДОМ.РФ» провел 47 аукционов по проектам КРТ в 30 субъектах Российской Федерации на строительство 5,8 миллионов квадратных метров жилья. Первые дома по одному из проектов уже сданы в эксплуатацию в городе Ростов-на-Дону. Планируется, что следующие объекты будут сданы в конце 2024 года или начале 2025 года», – поделился управляющий директор "ДОМ.РФ" Анатолий Азизов.

Информацию о применении механизма комплексного развития территорий (КРТ) также предоставили представители региональных властей.

«Сегодня в Кузбассе особое внимание уделяется механизму КРТ – у нас в регионе самая крупная зона реновации, охватывающая 540 гектаров. Этот механизм определен как основной для развития строительства региона. В настоящее время реновация проводится в областном центре, и в будущем мы планируем расширить комплексную застройку не только в крупных городах, но и на всех территориях», – подчеркнул заместитель Губернатора Кемеровской области - Кузбасса по строительству и ЖКХ Глеб Орлов.

Москва стабильно занимает лидирующие позиции в реализации проектов КРТ на участках бывших промышленных зон и неэффективно используемых территориях.

«В Москве активно осуществляется программа комплексного развития территорий, в рамках которой правообладатели, инвесторы и назначенные городом операторы КРТ создают сбалансированные кварталы на месте депрессивных участков. В настоящее время в столице разработан порядок реализации решений о КРТ операторами в соответствии с изменениями законодательства о градостроительной деятельности. Что касается инвесторов, условия и порядок их участия в программе КРТ подробно обсуждаются в рамках серии вебинаров, проводимых Департаментом городского имущества», – прокомментировала заместитель руководителя Департамента городского имущества Ирина Дегтярева.

В пятерку лидеров по реализации проектов комплексного развития территорий также входят Московская область – с 71 проектом, общей площадью 3,6 тысяч гектаров, где планируется построить 17,3 миллиона квадратных метров жилья; Кировская область – с 29 проектами, площадью 218 гектаров и планируемым вводом 1,5 миллиона квадратных метров жилья; Тюменская область – с 27 проектами, общей площадью 419 гектаров и 3,5 миллиона квадратных метров жилья; Челябинская область – с 22 проектами, площадью 143,5 гектара и 1,6 миллиона квадратных метров жилья.

В своем выступлении Президент Фонда «Институт экономики города», член Общественного совета при Минстрое России Надежда Косарева обратила внимание на важность поддержки гражданами проектов комплексного развития территорий в сфере жилой застройки. Она представила проект «Содействие гражданам в принятии решений по участию в проектах КРТ жилой застройки: комплексное развитие территорий», который был осуществлен с использованием средств гранта Президента Российской Федерации, предоставленного Фондом президентских грантов. Цель этого проекта заключается в увеличении потенциала региональных и местных некоммерческих организаций (НКО) для сотрудничества с органами власти на региональном и муниципальном уровнях, а также для привлечения граждан к участию в принятии решений по проектам КРТ в сфере жилой застройки.

В рамках проекта были разработаны рекомендации по вовлечению НКО в информационно-разъяснительную деятельность по вопросам КРТ в сфере жилой застройки, защите жилищных прав граждан, участию НКО в подготовке проектов комплексного развития территорий, организации общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах по вопросу включения их в границы территории, подлежащей комплексному развитию, а также по медиативному подходу во взаимодействии с гражданами при подготовке проектов КРТ.

Кроме того, проводятся обучающие семинары и вебинары. «Для обеспечения поддержки граждан, проживающих на территориях с проектами КРТ в сфере жилой застройки, необходимо гарантировать улучшение их жилищных условий через переселение. Это требует усиления базовых жилищных гарантий на федеральном уровне и принятия актов на уровне субъектов Российской Федерации о предоставлении дополнительных гарантий переселяемым собственникам в виде равнозначных жилых помещений», – подчеркнула Надежда Косарева.

Представители бизнес-сообщества также поделились своим видением задач и успешного опыта реализации проектов комплексного развития территорий (КРТ).

«Механизм КРТ задумывался в первую очередь как способ улучшения жилищных условий граждан, чьи дома являются ветхими или аварийными. Поэтому, подчеркну - речь идет не об изъятии или, как принято говорить, расселении, а именно об улучшении жилищных условий за счет инвестора, который реализует проект КРТ. Мы подходим к этому процессу очень тщательно: детально анализируем площадку, организуем общие встречи с собственниками и нанимателями, а затем работаем с каждым индивидуально. Часто возникает вопрос о том, как правильно оценить такое ветхое жилье при подборе нового, и мы нашли авторский подход, одной из основ которого является оценка, производимая по своей технологии. Мы ориентируемся не на стоимость квадратного метра недвижимости в домах, находящихся в квартале КРТ, а смотрим на цену недвижимости в районе в целом, если речь о крупном городе, а если о малом - оцениваем рынок всего города», – поделился своим опытом Директор по развитию и улучшению жилищных условий группы «Самолет» Виктор Ведехин.

На совещании также были обсуждены примеры проектов комплексного развития территорий, взятые из практики регионов. Например, в Петропавловск-Камчатском городском округе планируется создание общественного пространства на берегу Авачинской бухты. Здесь будет возведено современное здание общественно-культурного центра, а также реконструирована транспортная развязка на площади. Общая площадь благоустройства составит около 36 тысяч квадратных метров.

В городе Иваново запланирован проект комплексного развития территории для нежилой застройки, который включает два участка. На одном из них появится кампус, а на другом – жилые комплексы. Этот проект призван стать новым центром города, где откроются мануфактуры для горожан, студентов, научных и бизнес сообществ. Кроме того, планируется благоустройство набережной реки Уводь.

В Ростове-на-Дону на территории бывшего аэропорта планируется строительство порядка 1,5 миллиона квадратных метров жилья, а также открытие трех детских садов и двух школ. Реализация данного проекта была затруднена из-за сложной ситуации с землей и имуществом, однако благодаря механизмам комплексного развития на площади более 360 гектаров проект стал возможным.

В Нижнем Новгороде, на месте бывших мукомольных предприятий вдоль Черниговской набережной, планируется строительство целого жилого квартала с собственной инфраструктурой и центральной площадью. Градостроительный потенциал данных проектов составляет около 300 тысяч квадратных метров недвижимости. Кроме того, реализуется проект IT-кампуса.

В завершение мероприятия было отмечено, что все рассмотренные в ходе совещания материалы и предложения будут направлены в регионы для дальнейшей проработки.